原创 真叫卢俊团队 真叫卢俊在之前我们发过的一篇写超大社区一文下面，有读者问我们：

确实，现在相比较于比较少见的大型社区，小型社区已经越来越多的成为了主流，在我们买房过程中，往往遇到小型社区的情况比较多首先，我们来看一下小型社区的数量，按照兔博士的数据，在上海，一共有15661个建面在五万方以下的二手房小区，它们约占了全上海所有小区的81.7%。

数据来源于兔博士也就是说，有八成左右的小区，建面都在五万方以下单看这个数量，就知道我们买二手房，有很大可能会在小型社区里进行挑选而从这些建面为五万方以下的小区分布情况可以看到，除了部分年代不详的小区外，大部分建面为五万方以下的小区都集中在1990-2010年之间。

从年代上来看，刚好就是很多购房者所要购买的房子所属范围内。

数据来源于兔博士建面在五万方以下，年代为1990-2010年的小区，占了所有五万方以下小区数量的五成以上，并且在全部二手房小区中，也占了四成以上也就是说，如果选择二手房的话，很多人有很大的可能买在建面在五万方以下，1990-2010年间的小型社区内。

因此，小型社区值不值得买，对购房者来说，非常重要要说小型社区如何，首先我们要判断的是，这个小型社区所在区域是否成熟，它自身的品质是否优质这些，才是决定小型社区住宅舒适度的根本至于原因，听我细细道来

什么是小型社区我们先来看一下，到底什么是小型社区小型社区一般指的是建筑面积在十万方以下，特别是在五万方以下的为多，居住人口在1000到5000左右，有的甚至更少一些的社区这种小型社区，占地面积比较小，通常只有几栋楼到十几栋楼。

当然，还有更小型的独栋建筑单独为一个楼盘的情况，我们称它为独栋社区，不作小型社区考虑也是因为小型社区比较小的原因，它的缺点全部都和它的占地面积有关相比较于大型社区，它的缺点很明显按照规划来看，不如大型社区内部的配套完善，比如大型社区标配的会所，往往在小型社区内是不存在的。

百度百科概述图又因为小型社区的体量较小，在它的社区内，不仅无法盖会所，还可能缺乏一些健身场所住在小型社区的人，往往需要到社区外面进行运动像是我所居住的小型社区，就有很多人沿着外面的马路跑步，因为小区里面活动不开。

但是，这些缺陷主要是由于小型社区比较小导致的，对整体来说影响并不是特别大。如果是地处比较成熟的区域，小型社区周围的配套也是很完善的。小区内部不足的配套，是可以靠着成熟街区的配套来弥补的。

小型社区的优点小型社区的缺点来源于它的占地面积小，但是它的优点，同样也是因为占地面积小最直观的一个优点就是，小型社区管理起来比较方便比如我所在的小区，每一栋楼都有楼长，除了业主群外，各栋楼都有小群用来通知。

尤其在小型社区里，为了避免年纪大或者工作繁忙的住户接受不到信息，多是由业委会的人挨个上门来传达，不会让任何人错过相关信息这种反复确认，不遗漏任何一人的操作模式，在大型社区中可能会比较难做到，尤其是当面对的住户是老年人时，更是需要通过一些传统的走访手段来通知。

之前提到的春申复地城解决停车难的小区，也是因为该小区的规模比较小，是一个小型社区，因此业委会和物业才能方便管理和协调此外，对于小型社区来说，物业所做的工作和大型社区相比要简单一些比如人员上的配置，同样是两个保安站岗一个门，相比较于人来人往的大型社区，小型社区的保安，往往能记住所有的业主，外部人员想要进去就相对困难。

而我在踩盘过程中，面对大型社区，从来没有被门禁拦住过，都是正正当当的走进去，无人过问在其他方面，也是一样，无论社区多小，物业该配置的人员是不能少的，相对于大社区的一个物业人员对口大几百个甚至上千个业主，小社区的每个物业人员对口的业主会少一些，这就造成了回复和处理上的快速。

比如我所在的小区业主群里，只要业主说哪里有问题，物业人员立刻就去响应，并且派人去处理。

所以，即使小型社区在配套上比不上大型社区，但是同样的，在物业响应速度上、管理维护上，都要更加迅速一点。而这一点，也同样决定了生活的舒适度。于是小型社区，有相当一部分市场。

成熟的小型社区什么样对于小型社区来说，能不能买，主要是看它所在的这一片区域成熟与否如果是一个成熟区域内的小型社区，街区配套完全可以弥补小区内部配套的不足，那么，小型社区相比较于大型社区，反而有很大的优势。

为此，我们特地去市区的成熟区域，对小型社区进行一个市场调查。我们拿普陀区成熟区域的一个大型社区和一个小型社区做一个对比，来看下这个成熟区域内的小型社区，到底怎么样。

这是一片较为成熟的区域，整个城市界面应有尽有，超市、学校等等。甚至还有一个红星美凯龙家具城。在这片区域内，光是各家的中介，我就看到了四个。

图上列举的大型社区中星海上名庭和小型商品房社区安居朝阳园，两者的城市界面是完全一样的，也都在同一所中学的范围内它们离的很近，不算户型产品，只单独从社区来看，整体区别不大让我们来看一下安居朝阳园这个小型社区的内部配套。

进门的中庭绿化的不错。像是这种品质比较优良的小型社区，在绿化上做得都还不错，物业维护起来也比大型社区要相对容易一些。

在我看来，很多小型社区，在绿化这一块也是进行了规划的，园林上错落有致，并且每一处根据季节的不同，种植了不同的植物又因为维护的较好的缘故，在很长一段时间过去后，整体的绿化情况就会显得品质很高安居朝阳园，是2000年左右的小区，距今已有超过20年了，依旧显示出不错的品质。

而更让我惊讶的是，这个小型社区，麻雀虽小，五脏俱全。我在小区内还看到了有儿童活动的场所。

以及成年人健身的场所。

这两个地方是单独划出来的一块，在楼的侧面，不与道路重合，可以保证儿童和成年人的安全尤其是两个地方建造在了一起，在儿童游玩的时候，成年人有自己的活动区域可以一边照看孩子，一边自己锻炼其实，这种品质比较高的小型社区，也是尽可能多得做内部配套和绿化的。

在附近的另一个小型社区里，这种感觉更为明显。

在两栋楼之间，使用了大面积的空地来规划景观。

大型社区有的，在小型社区，除了占地面积尤为大的会所、健身房，以及一些银行、便利店之外，必备的设施还是都有的但是要注意的是，这种成熟区域的小型社区，必须要 物业好如果物业不好的话，再加上物业费收不上来，那么小区内的各方面维护都会比较差。

很有可能住个五年十年以后，就变成了老破小，品质会比较糟糕在这种成熟区域物业好的小型社区中，居住起来还是比较舒适的，即使没有健身房、会所，也半点都不比大型社区差尤其住久了，在大部分邻居都是熟人的情况下，更是容易相处。

像是健身房、会所、菜场、便利店等等，这些完全是可以靠着成熟的板块来解决的小型社区出门比较方便，业主下楼到街上也不远，完全可以在街道上解决这些需求因此，成熟区域内品质优良的小型社区，是可以获得较好的居住舒适度的。

小型社区惜售作为成熟区域的小型社区，如果这个社区的品质比较好的话，那就会造成一个后果——业主惜售也是，一般情况下，住得舒服，谁愿意卖？像是这一次去的安居朝阳园，一共有428户，而通过贝壳可以看到，从2016年到现在，历史成交仅有7套。

其中21年一套，20年仅有两套出售。现在的挂牌是0。连挂牌都没有，可以看出，这个小区的业主比较惜售。

另一个更小一点的，只有179户的小型社区，仅在2016年有两套出售，同样的，挂牌数也为0更小一个位于大宁板块的只有三排楼的一个小型社区，它仅仅在2015年和2020年各成交了一套房子，同样没有挂牌

整体来说，相较于大型社区，小型社区的业主们由于居住舒适度以及其他原因，更为惜售。也因此，如果想买区域成熟、品质优良小型社区，其实还不一定能买到。

社区的未来发展方向在过去，很多大型社区作为主流产品引起人的追捧但是，很多大型社区划分成几期进行开发，这就造成了前几期的业主，在出行的时候会受到交通、灰尘等方面的影响而大型社区，更看重区域的未来规划，新建的大型社区，往往在比较偏远的地区，因为这些地区才有大面积的住宅规划，才更好拿地。

而小型社区，则很有可能成为市区未来生活的主流在城市规划中，大面积的住宅用地越来越少了，越是成熟的区域，越只有小面积的住宅用地可以在未来进行出让在2020年，上海纯住宅用地共成交了66宗，规划建筑面积合计454万方，平均一下，每块地的建面约为6.8万方。

和上一年相比，2020年成交的块数比2019年多，而总建面却少了一些从中，也可以看出现在的地块趋势，在越来越偏小当然，五个新城等新规划的地区，肯定依旧还有大型地块的出让，但是其他越是成熟的地区，越是只剩下小型地块了。

可以肯定的是，未来的社区，一定是以小型社区为主的这也是为什么我们想写小型社区的原因，有很多购房者出于对品质的担心，往往想要买大型社区中的一期，而不敢买小一点的社区从地块的角度上来看，大面积地块的开发，未来会越来越少，所以，可以把目光转向小型社区。

而且，还有一点，不知道大家有没有发现，像是上海这样的城市，在更多的把精力放在街道上，打造毛细管网似的街区规划，让城市变得流动起来是希望每个街道都打造好配套，而不是在一个大型社区内做好配套，最后变成一个个没有围墙的社区，让人们都流动起来。

从这个角度来看，未来也会多出现小地块社区，开一次盘就卖完，然后再围绕这一个个小型社区来打造街区上的配套而且，让我们看看上面举的例子，这种成熟区域、品质较好的小型社区，业主们那么惜售，从侧面也反映出来了住这种小区的舒适度高，丝毫不比大型社区差。

小型社区，和中大型社区，各有优缺点成熟区域、优质的小型社区，可以将缺点覆盖住因此，不是小型社区值不值得买的问题，而是这个小型社区位于哪里，品质如何别忘了，归根到底，房子是用来住的以上为正文，来自真叫卢俊团队。

原标题：《直说吧，迷你社区究竟值不值得买》